05 мая 2025 г. в 09:28•330•#налоги
Схема с ЗПИФ при продаже квартир
Схема с ЗПИФ при продаже квартир.
Это не значит, что ЗПИФ — это плохо. Но застройщик использовал его ну совсем топорно.
Сценарист, режиссёр и актер - компания Голос.Девелопмент.
🧾 Постановление АС Уральского округа от 11.03.2025 по делу № А76-35948/2022.
Суть дела в части ЗПИФ:
Действующие лица: Застройщик Голос.Девелопмент и ЗПИФ «Экспонента».
Застройщик продавал квартиры ЗПИФ по 35 000 руб./м².
ЗПИФ перепродавал их конечным покупателям уже по 50 000 руб./м².
ЗПИФ не платил налог на прибыль, а продажа не облагалась НДС.
👨⚖Доводы налоговой в части «схемы» и контроля ЗПИФ:
📎Контроль за продажами. Квартиры продавались через офисы продаж застройщика под его брендом. Покупатели не знали, что приобретают квартиры у ЗПИФ.
📎Финансовый контроль. Выручка от продаж возвращалась застройщику через управляющую компанию ЗПИФ. Пайщику (Букреев А.С.) доставалась лишь около 10% дохода ЗПИФ.
📎Формальность инвестиций:
➡Заключались инвестиционные договоры.
➡Перед вводом домов — доп. соглашения, сокращавшие объёмы передаваемых квартир.
➡Задолженность за непереданное имущество не возвращалась деньгами, а гасилась внесением в уставной капитал взаимозависимой компании.
Выводы судов:
✅Средства ЗПИФ не использовались для реального строительства.
✅Возврат инвестиций был фиктивным, экономической цели сделки не имели.
✅Имеет место искусственное занижение доходов застройщика на 299 млн руб. (2016–2018).
✅Суды признали схему искусственным дроблением бизнеса.
✅Пересчёт налогов произведён как если бы схемы не было.
🧩 Выводы:
1⃣Использование ЗПИФ не освобождает от необходимости пояснять деловую цель.
2⃣Это одно из немногих дел, где «схема с ЗПИФ» пошла в разбор и её признали недобросовестной. Но проблема не в ЗПИФе. А в топорной реализации схемы дробления с характерными ошибками: 🤦♂️формальное инвестирование, подконтрольный пайщик, "бег по кругу" денег.
3⃣Если ЗПИФ используется как «инвестиционный кошелёк» группы — нужно:
✍документировать деловую цель и обосновать размещение средств (например, в госбумагах);
✍исключить ситуацию, когда ЗПИФ получает только проценты от взаимозависимых структур.
#налоги #ЗПИФ #арбитраж #стройка #оптимизация #дроблениебизнеса #гкЛегион #суд2025
Это не значит, что ЗПИФ — это плохо. Но застройщик использовал его ну совсем топорно.
Сценарист, режиссёр и актер - компания Голос.Девелопмент.
🧾 Постановление АС Уральского округа от 11.03.2025 по делу № А76-35948/2022.
Суть дела в части ЗПИФ:
Действующие лица: Застройщик Голос.Девелопмент и ЗПИФ «Экспонента».
Застройщик продавал квартиры ЗПИФ по 35 000 руб./м².
ЗПИФ перепродавал их конечным покупателям уже по 50 000 руб./м².
ЗПИФ не платил налог на прибыль, а продажа не облагалась НДС.
👨⚖Доводы налоговой в части «схемы» и контроля ЗПИФ:
📎Контроль за продажами. Квартиры продавались через офисы продаж застройщика под его брендом. Покупатели не знали, что приобретают квартиры у ЗПИФ.
📎Финансовый контроль. Выручка от продаж возвращалась застройщику через управляющую компанию ЗПИФ. Пайщику (Букреев А.С.) доставалась лишь около 10% дохода ЗПИФ.
📎Формальность инвестиций:
➡Заключались инвестиционные договоры.
➡Перед вводом домов — доп. соглашения, сокращавшие объёмы передаваемых квартир.
➡Задолженность за непереданное имущество не возвращалась деньгами, а гасилась внесением в уставной капитал взаимозависимой компании.
Выводы судов:
✅Средства ЗПИФ не использовались для реального строительства.
✅Возврат инвестиций был фиктивным, экономической цели сделки не имели.
✅Имеет место искусственное занижение доходов застройщика на 299 млн руб. (2016–2018).
✅Суды признали схему искусственным дроблением бизнеса.
✅Пересчёт налогов произведён как если бы схемы не было.
🧩 Выводы:
1⃣Использование ЗПИФ не освобождает от необходимости пояснять деловую цель.
2⃣Это одно из немногих дел, где «схема с ЗПИФ» пошла в разбор и её признали недобросовестной. Но проблема не в ЗПИФе. А в топорной реализации схемы дробления с характерными ошибками: 🤦♂️формальное инвестирование, подконтрольный пайщик, "бег по кругу" денег.
3⃣Если ЗПИФ используется как «инвестиционный кошелёк» группы — нужно:
✍документировать деловую цель и обосновать размещение средств (например, в госбумагах);
✍исключить ситуацию, когда ЗПИФ получает только проценты от взаимозависимых структур.
#налоги #ЗПИФ #арбитраж #стройка #оптимизация #дроблениебизнеса #гкЛегион #суд2025
Нужна консультация по похожей ситуации?
Поможем оценить налоговые и корпоративные риски, подготовить позицию и определить оптимальную стратегию защиты.
Похожие посты
Дарение между родственниками – ИП не облагается НДФЛ Наконец-то разрешилась наболевшая проблем…
Дарение между родственниками – ИП не облагается НДФЛ Наконец-то разрешилась наболевшая проблема: дарение коммерческой недвижимости между родственниками ИП и НДФЛ. Налоговая доначисляла налог, считая такие сделки внереал…
05 мая 2026 г. в 09:30•99
Налоговый дайджест: НДС, МСП, импорт и сюрпризы от Минфина
Налоговый дайджест: НДС, МСП, импорт и сюрпризы от Минфина. Свежие налоговые изменения и позиции ведомств. 1⃣ МСП смягчают переход к новым налоговым правилам. 📌 http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/000120260425…
30 апреля 2026 г. в 09:30•138
НДС при изменении закона, новый контроль цен по поставкам из ЕАЭС и блокирование «сброса» обор…
НДС при изменении закона, новый контроль цен по поставкам из ЕАЭС и блокирование «сброса» оборота для ПСН. 1⃣ НДС “внутри цены”, если закон изменился. 📌 https://sozd.duma.gov.ru/bill/1203640-8 (реализация позиции КС РФ)…
28 апреля 2026 г. в 09:30•124