05 мая 2025 г. в 09:28•330•#налоги
Схема с ЗПИФ при продаже квартир
Схема с ЗПИФ при продаже квартир.
Это не значит, что ЗПИФ — это плохо. Но застройщик использовал его ну совсем топорно.
Сценарист, режиссёр и актер - компания Голос.Девелопмент.
🧾 Постановление АС Уральского округа от 11.03.2025 по делу № А76-35948/2022.
Суть дела в части ЗПИФ:
Действующие лица: Застройщик Голос.Девелопмент и ЗПИФ «Экспонента».
Застройщик продавал квартиры ЗПИФ по 35 000 руб./м².
ЗПИФ перепродавал их конечным покупателям уже по 50 000 руб./м².
ЗПИФ не платил налог на прибыль, а продажа не облагалась НДС.
👨⚖Доводы налоговой в части «схемы» и контроля ЗПИФ:
📎Контроль за продажами. Квартиры продавались через офисы продаж застройщика под его брендом. Покупатели не знали, что приобретают квартиры у ЗПИФ.
📎Финансовый контроль. Выручка от продаж возвращалась застройщику через управляющую компанию ЗПИФ. Пайщику (Букреев А.С.) доставалась лишь около 10% дохода ЗПИФ.
📎Формальность инвестиций:
➡Заключались инвестиционные договоры.
➡Перед вводом домов — доп. соглашения, сокращавшие объёмы передаваемых квартир.
➡Задолженность за непереданное имущество не возвращалась деньгами, а гасилась внесением в уставной капитал взаимозависимой компании.
Выводы судов:
✅Средства ЗПИФ не использовались для реального строительства.
✅Возврат инвестиций был фиктивным, экономической цели сделки не имели.
✅Имеет место искусственное занижение доходов застройщика на 299 млн руб. (2016–2018).
✅Суды признали схему искусственным дроблением бизнеса.
✅Пересчёт налогов произведён как если бы схемы не было.
🧩 Выводы:
1⃣Использование ЗПИФ не освобождает от необходимости пояснять деловую цель.
2⃣Это одно из немногих дел, где «схема с ЗПИФ» пошла в разбор и её признали недобросовестной. Но проблема не в ЗПИФе. А в топорной реализации схемы дробления с характерными ошибками: 🤦♂️формальное инвестирование, подконтрольный пайщик, "бег по кругу" денег.
3⃣Если ЗПИФ используется как «инвестиционный кошелёк» группы — нужно:
✍документировать деловую цель и обосновать размещение средств (например, в госбумагах);
✍исключить ситуацию, когда ЗПИФ получает только проценты от взаимозависимых структур.
#налоги #ЗПИФ #арбитраж #стройка #оптимизация #дроблениебизнеса #гкЛегион #суд2025
Это не значит, что ЗПИФ — это плохо. Но застройщик использовал его ну совсем топорно.
Сценарист, режиссёр и актер - компания Голос.Девелопмент.
🧾 Постановление АС Уральского округа от 11.03.2025 по делу № А76-35948/2022.
Суть дела в части ЗПИФ:
Действующие лица: Застройщик Голос.Девелопмент и ЗПИФ «Экспонента».
Застройщик продавал квартиры ЗПИФ по 35 000 руб./м².
ЗПИФ перепродавал их конечным покупателям уже по 50 000 руб./м².
ЗПИФ не платил налог на прибыль, а продажа не облагалась НДС.
👨⚖Доводы налоговой в части «схемы» и контроля ЗПИФ:
📎Контроль за продажами. Квартиры продавались через офисы продаж застройщика под его брендом. Покупатели не знали, что приобретают квартиры у ЗПИФ.
📎Финансовый контроль. Выручка от продаж возвращалась застройщику через управляющую компанию ЗПИФ. Пайщику (Букреев А.С.) доставалась лишь около 10% дохода ЗПИФ.
📎Формальность инвестиций:
➡Заключались инвестиционные договоры.
➡Перед вводом домов — доп. соглашения, сокращавшие объёмы передаваемых квартир.
➡Задолженность за непереданное имущество не возвращалась деньгами, а гасилась внесением в уставной капитал взаимозависимой компании.
Выводы судов:
✅Средства ЗПИФ не использовались для реального строительства.
✅Возврат инвестиций был фиктивным, экономической цели сделки не имели.
✅Имеет место искусственное занижение доходов застройщика на 299 млн руб. (2016–2018).
✅Суды признали схему искусственным дроблением бизнеса.
✅Пересчёт налогов произведён как если бы схемы не было.
🧩 Выводы:
1⃣Использование ЗПИФ не освобождает от необходимости пояснять деловую цель.
2⃣Это одно из немногих дел, где «схема с ЗПИФ» пошла в разбор и её признали недобросовестной. Но проблема не в ЗПИФе. А в топорной реализации схемы дробления с характерными ошибками: 🤦♂️формальное инвестирование, подконтрольный пайщик, "бег по кругу" денег.
3⃣Если ЗПИФ используется как «инвестиционный кошелёк» группы — нужно:
✍документировать деловую цель и обосновать размещение средств (например, в госбумагах);
✍исключить ситуацию, когда ЗПИФ получает только проценты от взаимозависимых структур.
#налоги #ЗПИФ #арбитраж #стройка #оптимизация #дроблениебизнеса #гкЛегион #суд2025
Нужна консультация по похожей ситуации?
Поможем оценить налоговые и корпоративные риски, подготовить позицию и определить оптимальную стратегию защиты.
Похожие посты
Налогообложение криптовалюты в России в 2026 году
С 2025 года в России действуют специальные правила налогообложения криптовалюты. Разбираем налоги при майнинге и продаже цифровой валюты, учет расходов, применение УСН и основные налоговые риски.
10 августа 2026 г. в 15:10•157
Налоговые новости недели
Главные налоговые изменения: новый фиксированный аванс по НДФЛ для иностранцев, автоматическая доставка налоговых уведомлений через Госуслуги и разъяснения ФНС по прослеживаемым товарам при УСН.
04 августа 2026 г. в 15:30•142
Бенефициар стал налоговым нерезидентом. Что изменится?
Смена налогового резидентства может существенно изменить налоговую нагрузку. Разбираем, как меняется налогообложение продажи бизнеса, дивидендов, процентов, недвижимости и какие риски создает двойное налогообложение.
03 августа 2026 г. в 14:09•171