11 апреля 2024 г. в 16:39•308
Подводные камни самостроя – права на землю под зданием
Подводные камни самостроя – права на землю под зданием.
Самострой – строительство, реконструкция или перепланировка при отсутствии разрешения (ИРД) на строительство или с нарушением норм.
Позиция города в части самостроя достаточно простая. Нет ИРД – самострой. ИРД можно получить только при оформлении прав на землю. Оформить права на землю при наличии самостроя нельзя.
Те, кто купил ранее приватизированные здания с уже осуществленной перепланировкой или реконструкцией, но без оформленных прав на землю, попадают в замкнутый круг.
Суды считают, что если земельный участок не сформирован (нет межевания), то земля под зданием принадлежит городу. Следовательно, споры о самострое в этом случае основаны на негаторном характере исков (не связаны с лишением владения землей) и на них не распространяются сроки давности.
Город заявляет, что земля в его владении, ИРД нет - это нарушает права города как владельца земли.
Суды полностью эту логику разделяют.
Спасают собственников строений только оформленные права на землю, что делает иск города виндикационным. Тогда при пропуске сроков давности суды отказывают городу в сносе самостроя.
По нашему мнению, такой подход судов абсолютно не соответствует закону.
В силу пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных сними объектов.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, находящиеся на чужом земельном участке, к приобретателю переходят права на пользование соответствующей частью участка под зданием.
Закон не связывает право владельца здания с межеванием и выделом участка в натуре. Это безусловное право владельца здания. Поэтому любые иски о самострое – виндикационные, так право пользования землей под зданием независимо оформления принадлежит владельцу здания в силу закона.
Суды почему -то про это забывают.
Это первое основание отмены решений судов по подобным спорам в случае пропуска сроков исковой давности.
Надеюсь, нам представится возможность переломить сложившуюся практику.
#самострой #исковая_давность #сделки #споры
Самострой – строительство, реконструкция или перепланировка при отсутствии разрешения (ИРД) на строительство или с нарушением норм.
Позиция города в части самостроя достаточно простая. Нет ИРД – самострой. ИРД можно получить только при оформлении прав на землю. Оформить права на землю при наличии самостроя нельзя.
Те, кто купил ранее приватизированные здания с уже осуществленной перепланировкой или реконструкцией, но без оформленных прав на землю, попадают в замкнутый круг.
Суды считают, что если земельный участок не сформирован (нет межевания), то земля под зданием принадлежит городу. Следовательно, споры о самострое в этом случае основаны на негаторном характере исков (не связаны с лишением владения землей) и на них не распространяются сроки давности.
Город заявляет, что земля в его владении, ИРД нет - это нарушает права города как владельца земли.
Суды полностью эту логику разделяют.
Спасают собственников строений только оформленные права на землю, что делает иск города виндикационным. Тогда при пропуске сроков давности суды отказывают городу в сносе самостроя.
По нашему мнению, такой подход судов абсолютно не соответствует закону.
В силу пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных сними объектов.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, находящиеся на чужом земельном участке, к приобретателю переходят права на пользование соответствующей частью участка под зданием.
Закон не связывает право владельца здания с межеванием и выделом участка в натуре. Это безусловное право владельца здания. Поэтому любые иски о самострое – виндикационные, так право пользования землей под зданием независимо оформления принадлежит владельцу здания в силу закона.
Суды почему -то про это забывают.
Это первое основание отмены решений судов по подобным спорам в случае пропуска сроков исковой давности.
Надеюсь, нам представится возможность переломить сложившуюся практику.
#самострой #исковая_давность #сделки #споры
Нужна консультация по похожей ситуации?
Поможем оценить налоговые и корпоративные риски, подготовить позицию и определить оптимальную стратегию защиты.