10 февраля 2026 г. в 09:33•240•#налоги
Мена недвижимости не по кадастровой стоимости
Мена недвижимости не по кадастровой стоимости.
По ГК РФ мена = две встречные купли-продажи.
Налоговая считает, что к мене применяются все правила купли-продажи, что логично.
Например, если объект передавался дешевле кадастровой стоимости, то налоговая считала доход по кадастру.
Но допустим ли такой подход?
📌 Постановление КС РФ от 15 января 2026 г. N 1-П
🔍 Суть дела
Гражданка Селюкова обменяла участок:
🔻 передала ЗУ с кадастровой стоимостью 2,95 млн руб.
🔻 получила участок стоимостью 421 тыс. руб.
🔻 стороны признали участки равноценными (500 тыс. руб.), обмен без доплаты.
Налоговая начислила Селюковой НДФЛ исходя из 0.7 кадастровой стоимости переданного участка.
⚖ Две инстанции поддержали Селюкову.
Кассация отменила решения и встала на сторону налоговой.
ВС РФ жалобу не принял.
Дело дошло до Конституционного Суда.
⚖ КС РФ поддержал налогоплательщиков:
✅ Цель п. 2 ст. 214.10 НК РФ - предотвращение уклонения от уплаты налога при отчуждении недвижимости.
✅ Ст. 214.10 НК РФ не регулирует спец. правила налогообложения на случай мены.
✅ У купли-продажи и мены различное содержание обязательственных отношений. Отличительная особенность мены - обмениваемые товары признаются равноценными.
✅ Применением к мене правил кадастровой стоимости для купли-продажи вынуждает граждан платить налог с имущественных потерь.
✅ Обложению НДФЛ подлежит именно экономическая выгода - реальный (чистый) доход. Убытки не облагаются.
✅ ‼ П. 2 ст. 214.10 НК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части мены между физическими лицами.
✅ До внесения изменений в закон подлежит применению следующее правило:
🔻 При совершении мены не в предпринимательских целях НДФЛ взимается с выгодоприобретателя с разницы между кадастровой стоимостью полученного и отчужденного объектов.
🔻 Если кадастровой стоимости нет - с рыночной.
✅ В рассматриваемой ситуации Селюкова получила убыток и облагаемого дохода не возникло. Выгода возникла у другой стороны. Ее дело подлежит пересмотру.
🧩 Выводы:
1⃣ Конституционный Суд выявил несправедливость взимания налога при убыточной мене для физических лиц. Уплата налога с имущественных потерь противоречит существу налогообложения.
2⃣ Правила купли-продажи к мене в этой части не применятся. Облагаться НДФЛ должна имущественная выгода, т.е. у того, кто ее получил. В данном случае - это сторона мены, которая передала более дешевый объект.
3⃣ Правила применяются только к физическим лицам, совершавшим сделки не в предпринимательских целях.
#⃣ #налоги #НДФЛ #недвижимость #КС_РФ #судебнаяпрактика #налоговыеспоры #сделкиснедвижимостью
По ГК РФ мена = две встречные купли-продажи.
Налоговая считает, что к мене применяются все правила купли-продажи, что логично.
Например, если объект передавался дешевле кадастровой стоимости, то налоговая считала доход по кадастру.
Но допустим ли такой подход?
📌 Постановление КС РФ от 15 января 2026 г. N 1-П
🔍 Суть дела
Гражданка Селюкова обменяла участок:
🔻 передала ЗУ с кадастровой стоимостью 2,95 млн руб.
🔻 получила участок стоимостью 421 тыс. руб.
🔻 стороны признали участки равноценными (500 тыс. руб.), обмен без доплаты.
Налоговая начислила Селюковой НДФЛ исходя из 0.7 кадастровой стоимости переданного участка.
⚖ Две инстанции поддержали Селюкову.
Кассация отменила решения и встала на сторону налоговой.
ВС РФ жалобу не принял.
Дело дошло до Конституционного Суда.
⚖ КС РФ поддержал налогоплательщиков:
✅ Цель п. 2 ст. 214.10 НК РФ - предотвращение уклонения от уплаты налога при отчуждении недвижимости.
✅ Ст. 214.10 НК РФ не регулирует спец. правила налогообложения на случай мены.
✅ У купли-продажи и мены различное содержание обязательственных отношений. Отличительная особенность мены - обмениваемые товары признаются равноценными.
✅ Применением к мене правил кадастровой стоимости для купли-продажи вынуждает граждан платить налог с имущественных потерь.
✅ Обложению НДФЛ подлежит именно экономическая выгода - реальный (чистый) доход. Убытки не облагаются.
✅ ‼ П. 2 ст. 214.10 НК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части мены между физическими лицами.
✅ До внесения изменений в закон подлежит применению следующее правило:
🔻 При совершении мены не в предпринимательских целях НДФЛ взимается с выгодоприобретателя с разницы между кадастровой стоимостью полученного и отчужденного объектов.
🔻 Если кадастровой стоимости нет - с рыночной.
✅ В рассматриваемой ситуации Селюкова получила убыток и облагаемого дохода не возникло. Выгода возникла у другой стороны. Ее дело подлежит пересмотру.
🧩 Выводы:
1⃣ Конституционный Суд выявил несправедливость взимания налога при убыточной мене для физических лиц. Уплата налога с имущественных потерь противоречит существу налогообложения.
2⃣ Правила купли-продажи к мене в этой части не применятся. Облагаться НДФЛ должна имущественная выгода, т.е. у того, кто ее получил. В данном случае - это сторона мены, которая передала более дешевый объект.
3⃣ Правила применяются только к физическим лицам, совершавшим сделки не в предпринимательских целях.
#⃣ #налоги #НДФЛ #недвижимость #КС_РФ #судебнаяпрактика #налоговыеспоры #сделкиснедвижимостью
Нужна консультация по похожей ситуации?
Поможем оценить налоговые и корпоративные риски, подготовить позицию и определить оптимальную стратегию защиты.
Похожие посты
Дарение между родственниками – ИП не облагается НДФЛ Наконец-то разрешилась наболевшая проблем…
Дарение между родственниками – ИП не облагается НДФЛ Наконец-то разрешилась наболевшая проблема: дарение коммерческой недвижимости между родственниками ИП и НДФЛ. Налоговая доначисляла налог, считая такие сделки внереал…
05 мая 2026 г. в 09:30•99
Налоговый дайджест: НДС, МСП, импорт и сюрпризы от Минфина
Налоговый дайджест: НДС, МСП, импорт и сюрпризы от Минфина. Свежие налоговые изменения и позиции ведомств. 1⃣ МСП смягчают переход к новым налоговым правилам. 📌 http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/000120260425…
30 апреля 2026 г. в 09:30•138
НДС при изменении закона, новый контроль цен по поставкам из ЕАЭС и блокирование «сброса» обор…
НДС при изменении закона, новый контроль цен по поставкам из ЕАЭС и блокирование «сброса» оборота для ПСН. 1⃣ НДС “внутри цены”, если закон изменился. 📌 https://sozd.duma.gov.ru/bill/1203640-8 (реализация позиции КС РФ)…
28 апреля 2026 г. в 09:30•124